Huurbescherming bedrijfsruimte

Als eigenaar verhuur je bijvoorbeeld een parkeerplaats dan wel opslagloods aan een derde. Deze verhuurder zal veelal in de veronderstelling verkeren dat hij dat doet op de voet van art. 7:230A BW, omdat parkeerplaatsen en opslagloodsen in beginsel vallen onder het huurregime m.b.t. de zgn. overige bedrijfsruimte. Deze verhuurder kan van een koude kermis thuiskomen als de huurder in de nabijheid een woning of winkel huurt dan wel in eigendom heeft, want dan kan hij, zonder dat hij daar erg in heeft, worden geconfronteerd met een huurder die huurbescherming toekomt op de voet van art. 7:290 BW (ook wel genoemd: middenstandbedrijfsruimte). Voor een verhuurder die een parkeerplaats verhuurt aan een persoon die een woning huurt dan wel in eigendom heeft in de nabijheid van deze parkeerplaats, geldt hetzelfde: deze huurder kan ook ten aanzien van deze parkeerplaats een beroep doen op huurbescherming m.b.t. woonruimte. Samengevat geldt dat als een ruimte wordt verhuurd, waarvan op zichzelf vaststaat dat het zgn. overige bedrijfsruimte betreft ex. Art. 7:230A, toch een geheel ander huurregime van toepassing kan zijn op het moment dat de huurder in de nabijheid een woning dan wel winkel heeft.

Dit kan zeer verstrekkende gevolgen hebben. Immers, de opzegging op de voet van art. 7:230A kent aan de huurder slechts zeer beperkte huurbescherming toe: na afloop van de opzegtermijn eindigt de huur en komt aan de gewezen huurder slechts ontruimingsbescherming toe. Aan huurders van woon- en 290-bedrijfsruimte komt daarentegen uitgebreide huurbescherming toe: de verhuurder kan de huur aan de huurder opzeggen, maar stemt de huurder niet in met de opzegging, dan eindigt de huur slechts in een zeer beperkt aantal gevallen middels tussenkomst van de rechter.

Al in 1983 heeft de Hoge Raad in het zogenaamde Fietsenstalling-arrest (NJ 1984, nr. 252) uitgemaakt dat voor het toepasselijk verklaren van het huurregime van middenstandsbedrijfsruimte noodzakelijk, maar ook voldoende is als de verhuurder ermee heeft ingestemd dat de verhuurde ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimte als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Het zwaardere regime m.b.t. woonruimte of 290- bedrijfsruimte is dan van toepassing op de parkeerplaats of opslagruimte. Die instemming kan blijken uit – bijvoorbeeld – de aard en inrichting van het gehuurde, zoals fysieke verbondenheid of nabijheid van de andere ruimte die door de huurder wordt geëxploiteerd. Niet van belang is of de beide objecten worden gehuurd van dezelfde verhuurder.

In het arrest van 10 februari 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BU5602) gaat de Hoger Raad nog een stap verder door te oordelen dat het niet van belang is onder welke titel het gehuurde door de huurder wordt gebruikt. Met andere woorden, het is niet van belang of de huurder zijn woning of winkel huurt dan wel in eigendom heeft. Van belang is slechts dat de tweede ruimte is bestemd om te worden gebruikt tezamen met die andere ruimte én dat de verhuurder daarmee heeft ingestemd.

In casu ging het om een Bouwmarkt die eigenaar was van de winkelruimte en er een opslag in de nabijheid van zijn eigendom bij huurde. Bovendien hoeft de verhuurder er niet expliciet mee te hebben ingestemd dat op de opslag het zwaardere regime van art. 290 e.v. BW van toepassing is. Deze instemming kan ook blijken uit het feit dat de tweede ruimte niet anders dan als onderdeel van de eerste en belangrijkste ruimte moet worden gezien. Er moet dus sprake zijn van een nauw verband. In de Bouwmarkt zaak werd dit nauwe verband aangenomen: het enkele feit dat de verhuurder wist dat Bouwmarkt eigenaar was van de nabijgelegen winkelruimte en er een verwantschap bestond tussen de winkel en de aan te huren opslag, was voldoende.

De verhuurder is derhalve gewaarschuwd: als hij wetenschap draagt van het feit dat de aspirant huurder woont dan wel zijn winkelbedrijf voert in de nabijheid van bijvoorbeeld een parkeerplaats dan wel opslag, moet zich twee keer bedenken voordat hij ook tot verhuur overgaat, zeker als het kenbaar is dat er een verwantschap is tussen bijvoorbeeld de winkel en de te huren opslag. Wil hij ten koste van alles voorkomen dat het regime van woon- dan wel winkelbedrijfsruimte niet van toepassing wordt, dan dient hij een andere kandidaat-huurder te zoeken.